Реконструкция – проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих: реорганизацию объекта, изменение габаритов и технических показателей, капитальное строительство, пристройки, надстройки, разборка и усиление несущих конструкций, строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций. К реконструкции жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах панельного типа относится:
- увеличение площади санузла путем объединения ванной и туалета, а также присоединения части коридора;
- расширение площади жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;
- устройство кухни-столовой из комнаты и смежной с ней кухни;
- прорезка проемов в стенах между комнатами;
- перенос дверного проема в квартиру;
- демонтаж подоконной части стены комнаты для устройства прохода на балкон
Что такое разрешение на реконструкцию?
Как такого разрешения на реконструкцию в Украине не существует. В Украине есть три категории обьектов, которые вводяться по разной процедуру:
- дома до 300м2 — строительный паспорт
- I, II, III категория сложности — декларации о начале и окончании строительных работ
- IV, V категория — сертификат
Проблемные моменты незаконной реконструкции
Право на реконструкцию жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах имеют юридические лица, физические лица—предприниматели и граждане, которые являются собственниками таких помещений, только на основании проекта и разрешительных документов на выполнение строительных работ. Оформление разрешительных документов на выполнение строительных работ по реконструкции и принятия законченного строительством объекта в эксплуатацию осуществляется Инспекцией государственного архитектурно—строительного контроля в Киевской области. Реконструкция квартир и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах в случае изменения фасада осуществляется при наличии проекта комплексной реконструкции всего жилого дома.
В процессе проведения строительных работ по реконструкции жилых и нежилых помещений многоквартирных жилых домов запрещено:
- увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений;
- объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем демонтажа внешних стен;
- переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления;
- объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажем межэтажных перекрытий;
- демонтировать вентиляционные каналы и короба;
- создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажных домов.
Собственник (наниматель), который осуществил самовольную реконструкцию жилого или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, привлекаемого к административной ответственности согласно ст. 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях. Согласно категории сложности объекта строительства, выполнение строительных работ осуществляется на основании разрешения на выполнение строительных работ или декларации о начале выполнения строительных работ. Категория сложности объекта строительства определяется проектом, в соответствии с ДСТУ—НБВ.1.2.-16:2013. Выполнение строительных работ без разрешения на их выполнение влечет за собой наложение штрафа от шестисот до семисот необлагаемых минимумов доходов граждан (от 10 200 до 11 900 грн). Выполнение строительных работ без регистрации декларации о начале выполнения указанных работ влечет за собой наложение штрафа в отношении объектов:
- И категории сложности – от трехсот пятидесяти до четырехсот необлагаемых минимумов доходов граждан (от 5 950 до 6 800 грн);
- II категории сложности – от четырехсот до пятисот необлагаемых минимумов доходов граждан (от 6 800 до 8 500 грн);
- III категории сложности – от пятисот до шестисот необлагаемых минимумов доходов граждан (от 8 500 до 10200 грн).
Декларация о начале выполнения строительных работ, которая есть разрешением на реконструкцию
В этой декларации необходимо вписать: почтовый/строительный адрес, вид строительства ( новое строительство, реконструкция, техническое переоснащение действующих предприятий, реставрация, капитальный ремонт), код объекта.
Также нужно привлечь специалиста, который осуществляет технический надзор. Кроме того, проэктная документация должна быть разработана проэктировщиком на реконструкцию/перепланировку обьекта. Нужно отметить, что перепланировка и реконструкция это одно и то же. Украинское законодательство использует термин «реконструкция».
Реконструкция, реставрация или капитальный ремонт объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане, реконструкция или капитальный ремонт автомобильных дорог, железнодорожных путей, линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций в пределах земель их размещения, а также комплексная реконструкция кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда и новое строительство объектов инженерно-транспортной инфраструктуры в соответствии с градостроительной документации по заказу органов государственной власти или органов местного самоуправления на соответствующих землях государственной или коммунальной собственности могут осуществляться при отсутствии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком.
Декларация о готовности к эксплуатации объекта, который относится к I-III категории сложности, которая ввод реконструированый обьект в эксплуатацию
- Информация об объекте
- Информация о заказчике
- Информация о руководителе заказчика — юридическое лицо
- Информация об ответственном лице — инженере технического надзора
- Информация о генеральном подрядчике (подрядчике — в случае, когда строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков)
- Информация о страховой организации (при наличии)
- Информация о лицах, ответственных за выполнение работ
- Информация о генерального проектировщика (проектировщика)
- Информация об ответственных лицах генерального проектировщика (проектировщика): главного архитектора (инженера) проекта, лица, осуществляющего авторский надзор (при наличии)
- Информация о проектную документацию
- Информация о разрешительных документах (декларация о начале выполнения строительных работ или другие документы в случае их наличия)
- Информация об объекте
- Информация о документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком
- Технико-экономические показатели объекта (с учетом результатов технической инвентаризации)
- Характеристика жилых домов (с учетом результатов технической инвентаризации) (при наличии)
- Средства долевого участия в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта в соответствии с договором
Техническая инвентаризация
Для регистрации декларации нужно провести техинвентаризацию, для которой привлечь специалиста по инвентаризации, у которого есть сертификат. После всех замеров этот специалист выпустит техпаспорт.
После регистрации декларации о готовности к эксплуатации объекта, который относится к I-III категории сложности необходимо зарегистрировать право собственности.
Получения права собственности реконструкцию
Регистрация происходит у нотариуса или Регистрационной службе.
Для этого необходимо подать:
- документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества в его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав);
- документ, в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
- технический паспорт на объект недвижимого имущества;
- письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, приобретается в общую долевую собственность);
- договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности).
Регистрация происходит в течении 10 дней.