Реконструкція – проведення будівельних робіт з метою зміни існуючих техніко-економічних показників об’єкта і підвищення ефективності його використання, що передбачають: реорганізацію об’єкта, зміна габаритів і технічних показників, капітальне будівництво, прибудови, надбудови, розбирання і посилення несучих конструкцій, будівництво та реконструкція інженерних систем і комунікацій. До реконструкції житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках панельного типу відноситься:
- збільшення площі санвузла шляхом об’єднання ванної та туалету, а також приєднання частини коридору;
- розширення площі житлових кімнат за рахунок коридорів і допоміжних приміщень;
- пристрій кухні-їдальні з кімнати і суміжній з нею кухні;
- прорезка прорізів в стінах між кімнатами;
- перенесення дверного отвору в квартиру;
- демонтаж підвіконної частини стіни кімнати для пристрою проходу на балкон
Що таке дозвіл на реконструкцію?
Як такого дозволу на реконструкцію в Україні не існує. В Україні є три категорії об’єктів, які вводяться за різною процедуру:
- будинки до 300м2 – будівельний паспорт
- I, II, III категорія складності – декларації про початок і закінчення будівельних робіт
- IV, V категорія – сертифікат
Проблемні моменти незаконну реконструкцію
Право на реконструкцію житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках мають юридичні особи, фізичні особи-підприємці та громадяни, які є власниками таких приміщень, тільки на підставі проекту та дозвільних документів на виконання будівельних робіт. Оформлення дозвільних документів на виконання будівельних робіт з реконструкції та прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію здійснюється Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Київській області. Реконструкція квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках в разі зміни фасаду здійснюється при наявності проекту комплексної реконструкції всього житлового будинку.
В процесі проведення будівельних робіт по реконструкції житлових і нежитлових приміщень багатоквартирних житлових будинків заборонено:
- збільшувати площу санвузлів, ванних кімнат за рахунок житлових приміщень;
- об’єднувати лоджії і балкони з іншими приміщеннями шляхом демонтажу зовнішніх стін;
- переносити на лоджії і балкони батареї центрального опалення;
- об’єднувати квартири по вертикалі з повним або навіть частковим демонтажем міжповерхових перекриттів;
- демонтувати вентиляційні канали і короби;
- створювати прибудови до квартир, розташованих на перших поверхах багатоповерхових будинків.
Власник (наймач), який здійснив самовільну реконструкцію житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному житловому будинку, яка притягається до адміністративної відповідальності згідно зі ст. 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Згідно категорії складності об’єкта будівництва, виконання будівельних робіт здійснюється на підставі дозволу на виконання будівельних робіт або декларації про початок виконання будівельних робіт. Категорія складності об’єкта будівництва визначається проектом, відповідно до ДСТУ-НБВ.1.2.-16 до: 2013. Виконання будівельних робіт без дозволу на їх виконання тягне за собою накладення штрафу від шестисот до семисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 10 200 до 11 900 грн). Виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання зазначених робіт тягне за собою накладення штрафу у відношенні об’єктів:
- І категорії складності – від трьохсот п’ятдесяти до чотирьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 5 950 до 6 800 грн);
- II категорії складності – від чотирьохсот до п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 6 800 до 8 500);
- III категорії складності – від п’ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 8 500 до 10200 грн).
Декларація про початок виконання будівельних робіт, яка є дозволом на реконструкцію
У цій декларації необхідно вписати: поштовий / будівельна адреса, вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, технічне переоснащення діючих підприємств, реставрація, капітальний ремонт), код об’єкта.
Також потрібно залучити фахівця, який здійснює технічний нагляд. Крім того, проектної документації повинна бути розроблена дизайнером на реконструкцію / перепланування об’єкта. Потрібно відзначити, що перепланування та реконструкція це одне і те ж. Українське законодавство використовує термін «реконструкція».
Реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій в межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів ( мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації за замовленням органів державної влади або органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної або комунальної власності можуть здійснюватися при відсутності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.
Декларація про готовність до експлуатації об’єкта, який відноситься до I-III категорії складності, яка введення реконструювання об’єкт в експлуатацію
- Інформація про об’єкт
- Інформація про замовника
- Інформація про керівника замовника – юридична особа
- Інформація про відповідальну особу – інженера технічного нагляду
- Інформація про генерального підрядника (підрядника – у разі, коли будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників)
- Інформація про страхову організацію (за наявності)
- Інформація про осіб, відповідальних за виконання робіт
- Інформація про генерального проектувальника (проектувальника)
- Інформація про відповідальних осіб генерального проектувальника (проектувальника): головного архітектора (інженера) проекту, особи, що здійснює авторський нагляд (за наявності)
- Інформація про проектну документацію
- Інформація про дозвільні документи (декларація про початок виконання будівельних робіт або інші документи в разі їх наявності)
- Інформація про об’єкт
- Інформація про документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою
- Техніко-економічні показники об’єкта (з урахуванням результатів технічної інвентаризації)
- Характеристика житлових будинків (з урахуванням результатів технічної інвентаризації) (за наявності)
- Засоби пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту відповідно до договору
Технічна інвентаризація
Для реєстрації декларації потрібно провести техінвентарізацію, для якої залучити фахівця з інвентаризації, у якого є сертифікат. Після всіх вимірів цей фахівець випустить техпаспорт.
Після реєстрації декларації про готовність до експлуатації об’єкта, який відноситься до I-III категорії складності необхідно зареєструвати право власності.
Отримання права власності реконструкцію
Реєстрація відбувається у нотаріуса або Реєстраційної служби.
Для цього необхідно подати:
- документ, що засвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна в його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт уже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
- документ, відповідно до вимог законодавства свідчить прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
- технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
- письмову заяву або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна (в разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, набувається в спільну часткову власність);
- договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалася в результаті спільної діяльності).
Реєстрація відбувається протягом 10 днів.